Kurier Polski

INFORMATOR POLONIJNY

Za dożywotnią wypłatę oddadzą mieszkanie

Seniorzy szukają ratunku przed głodową emeryturą

14.08.2018

Liczba seniorów z roku na rok rośnie, a już dziś wiadomo, że dla ponad 160 tys. z nich życie z samej emerytury oznacza nędzę. Aby jakoś funkcjonować, część z nich gotowa jest zrzec się własnego mieszkania w zamian za dożywotnią rentę.

 

Liczba emerytów w Polsce z roku na rok rośnie. Na koniec 2017 r., według ZUS, było ich już 5,5 mln. Do 2050 r. będzie ich już 12,6 mln – przewiduje raport Komisji Europejskiej. Dla 160 tys. dzisiejszych seniorów, życie z samej emerytury oznacza nędzę. To zmusza osoby starsze - zwłaszcza te, które nie mogą liczyć na wsparcie rodziny - do szukania dodatkowych pieniędzy.

Część z nich gotowa jest więc zrzec się własnego mieszkania w zamian za dożywotnią, dodatkową wypłatę wraz z możliwością użytkowania lokalu. Tego typu zobowiązania zawierane są na podstawie umów cywilno-prawnych. To oznacza, że stroną może być zarówno instytucja, np. firma pozabankowa, jak i osoba prywatna.

„W ciągu niespełna dekady - od 2008 do końca 2017 r. – zawarto w Polsce ponad 75,2 tys. umów o dożywocie dotyczących nieruchomości. Z tego ponad 55 tys. to nieruchomości nierolnicze, czyli w znaczniej części mieszkania i domy” – czytamy w najnowszym raporcie Konfederacji Przedsiębiorców Finansowych w Polsce (KPF).

Poza umowami o dożywocie, funkcjonują w Polsce prywatne umowy pożyczek pod zastaw nieruchomości oraz umowy renty, w ramach których przenoszone jest prawo własności.

 

Fundusze kuszą emerytów

 

Naprzeciw rosnącej liczbie emerytów i wciąż niskich uposażeń wychodzą fundusze hipoteczne, które oferują dożywotni dodatek do emerytury w zamian za przekazanie im prawa własności do mieszkania. Ich reklamy są coraz bardziej widoczne i docierają do większej liczby odbiorców.

- „Emerytury nie zabezpieczają potrzeb seniorów” - zaznacza Katarzyna Brzeska-Miksa, rzecznik Funduszu Hipotecznego Familia. – „Ten dodatkowy dochód wypłacany do końca życia bywa wyjściem z trudnej sytuacji dla wielu naszych klientów. Zapotrzebowanie na takie produkty w Polsce rośnie” – zaznacza.

Fundusz Hipoteczny Familia i Fundusz Hipoteczny Dom to dwa najbardziej aktywne - o zasięgu ogólnopolskim - instytucje oferujące rentę dożywotnią. Według raportu KPF do końca ubiegłego roku wypłaciły one świadczenia o wartości bliskiej 16 mln zł. Ale o rynek walczą z nieprofesjonalnymi oferentami podobnych rozwiązań.

- „Można pokusić się o stwierdzenie, że w krótkim okresie profesjonalny rynek hipoteki odwróconej, nie jest w stanie sprostać oczekiwaniom klientów i ”przegrywa” ze świadczeniodawcami nieprofesjonalnymi” – przyznaje Robert Majkowski – prezes Funduszu Hipotecznego DOM. – „Dzieje się tak mimo stałej, kilkunastoprocentowej dynamiki przyrostu umów o dożywocie” - podkreśla.

 

Jak właściwie działa oferowana przez Fundusze renta dożywotnia? Na początek trzeba powiedzieć, że jest to propozycja dla osób w konkretnym wieku - takich, które skończyły 65 lat. Choć, jak zauważa Katarzyna Brzeska-Miksa, zainteresowane osoby, to przede wszystkim seniorzy w okolicy 78. roku życia.

Podstawowym warunkiem jest posiadanie własności lub współwłasności nieruchomości. Może być to ziemia, dom, mieszkanie. Firma sprawdza jej stan prawny i ewentualne zadłużenie i wycenia wartość. Bierze też pod uwagę płeć klienta (w przypadku małżeństw zwykle do kalkulacji brana jest kobieta) i wylicza, zgodnie z publikowanymi przez GUS tablicami, średnie trwanie dalszego życia. Dopiero na tej podstawie powstaje oferta określająca wysokość miesięcznych wypłat.

O jakich pieniądza mowa? Do orientacyjnego wyliczenia służą symulatory dostępne w na stronach internetowych. Faktyczna wypłata zależy jednak od kilku czynników. Na przykład, czy wkalkulowana jest wypłata jednorazowa, czy też nie. To pojedynczy, większy zastrzyk gotówki - od kilkudziesięciu tysięcy zł do nawet 100 tys. zł. Wykorzystywany zwykle jest on na pokrycie zadłużenia, czasem wydatek związany z ważną operacją czy na sfinansowanie innych bieżących potrzeb seniora.

- „Wysokość takich rent może zaczynać się od 500 zł i dochodzić do kilku tysięcy miesięcznie. Średnia renta jednak wynosi zwykle około tysiąca złotych” – wyjaśnia Brzeska-Miksa, rzecznik Fundusz Hipoteczny Familia.

Po podpisaniu umowy senior przestaje być właścicielem nieruchomości. Akt własności przechodzi na Fundusz, ale jego klient do końca życia może użytkować mieszkanie.

 

Nie ma szczegółowych regulacji

 

Tego typu umowy - zwłaszcza dla seniorów, którzy nie mają bliskich, którym chcieliby oddać po śmierci swoje mieszkanie - mogą wydawać się rozwiązaniem atrakcyjnym. Kłopot w tym, że brak regulacji i kontroli powoduje, że na rynku pojawiają się nierzetelne firmy, a seniorzy padają ofiarami oszustw i nadużyć.

- „Od wielu lat media regularnie donoszą o nadużyciach, które mają miejsce w związku z zawieraniem tego rodzaju umów. Środowisko sędziów i notariuszy zwraca uwagę na rosnącą skalę problemu oraz coraz większą liczbę osób pokrzywdzonych z tytułu zawarcia takich umów” – przyznaje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Jak tłumaczy nam Rzecznik Finansowy, działalność tego typu nie jest objęta obowiązkiem wpisu do żadnego rejestru działalności regulowanej czy - tym bardziej - obowiązkiem uzyskania zezwolenia. Nie funkcjonuje również żaden system gwarancji, który umożliwiałby wypłatę świadczenia w przypadku upadłości takiego podmiotu.

Komisja Nadzoru Finansowego potwierdza, że podmioty oferujące tego rodzaju produkty nie podlegają jej nadzorowi. – „Umowa renty dożywotniej nie jest umową nazwaną, co oznacza, że jej treść - stanowiąca m.in. o prawach i obowiązkach stron - nie została uregulowana przepisami prawa” – tłumaczy money.pl Jacek Barszczewski p.o. dyrektora departamentu komunikacji społecznej w KNF.

Jak zaznacza, umowa ta zawierana jest w oparciu o obowiązującą na gruncie Kodeksu cywilnego zasadę swobody umów. - Zgodnie z tą zasadą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania z zastrzeżeniem, aby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Dodatkowo, jak ostrzega KNF, umowy renty dożywotniej w praktyce mogą być umowami adhezyjnymi, czyli umowami przez przystąpienie, co oznacza, że treść takiej umowy jednostronnie ustala podmiot oferujący umowę renty dożywotniej. – „Sytuacja taka nie zapewnia klientowi należytej ochrony” – przestrzega Barszczewski.

- „Niestety, branża i emeryci odczuwają brak odpowiednich regulacji, które zwiększyłyby bezpieczeństwo, zarówno klientów jak i usługodawców. Wzywanie o uregulowanie rynku oraz nadużycia w obszarze umów renty oferowanych przez osoby prywatne spowodowały, że wielu seniorów ma duże trudności w rzetelnej ocenie i wyborze wiarygodnego usługodawcy. W ostatnich latach seniorzy wykazują się dużo większą ostrożnością, a cały rynek – łącznie z nami – czeka na ustawę o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, której wciąż nie ma” – przekonuje Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Ustawa, która miała regulować ten rynek, była przygotowywana przez ministerstwo gospodarki już w 2014 r. Niestety już w początkowym stadium prac została porzucona. Jak dodaje Katarzyna Brzeska-Miksa z Funduszu Familia, w interesie samych firm jest to, aby rynek podlegał nadzorowi i był uregulowany prawnie.

– „Sami na siebie nałożyliśmy pewne zobowiązania i praktyki, które mają zabezpieczać naszych klientów np. w przypadku upadłości firmy, czy niewywiązywania się z umowy. Te zabezpieczenia prawne bazują na propozycjach umieszczonych w porzuconym projekcie ustawy” – zaznacza i dodaje, że formalny nadzór np. KNF uwiarygodniłby firmy i byłby korzystny dla wszystkich stron.

Rzecznik Finansowy przyznaje, że nie odnotował dotychczas skarg na tzw. fundusze hipoteczne, tj. podmioty oferujące dożywotnie renty w zamian za nieruchomości. Sugeruje jednak ostrożność w stosunku do podobnych nieprofesjonalnych instytucji.

-„ Przed zawarciem umowy o rentę dożywotnią warto się dokładnie zapoznać z warunkami, na jakich ten produkt jest oferowany. Zwrócić uwagę na treść zawieranej umowy, tj. czy oparta jest ona o konstrukcję dożywocia, renty, czy też służebności. Od konstrukcji umowy zależą bowiem uprawnienia osoby korzystającej z renty dożywotniej” – zaznacza Marcin Jaworski ekspert z biura Rzecznika Finansowego.

 

Brak alternatyw

 

Oferujący renty dożywotnie nie mają na rynku zbyt dużej konkurencji, a co za tym idzie, emeryci nie mają wielkich alternatyw. Banki nie oferują rent dożywotnich, bowiem te – jako nieuregulowane prawnie – obciążone są ryzykiem.

Już 4 lata temu powstała ustawa, która reguluje podobny produkt finansowy – tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, który z powodzeniem stosowany jest w wielu krajach Zachodu. Tu bank wypłaca pieniądze co miesiąc, zabezpieczając tę inwestycję wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.

W ten sposób np. mieszkanie obciążane jest kredytem hipotecznym, ale to wciąż senior pozostaje jego właścicielem. Po jego śmierci spadkobiercy mogą spłacić kredyt i przejąć nieruchomość. Mogą też pozostawić ją bankowi.

Odwrócony kredyt hipoteczny nie jest w bankach jednak produktem popularnym. – „Banki w Polsce ostrożnie podchodzą do nowych rodzajów produktów, a takim jest niewątpliwie odwrócony kredyt hipoteczny” – zaznacza Jacek Gieorgica ze Związku Banków Polskich.

I dodaje: - „Część banków była i w dalszym ciągu jest zainteresowana oferowaniem tego rodzaju kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że nigdzie na świecie nie jest to produkt o charakterze masowym, i który wymaga bardzo dobrego sparametryzowania, aby z jednej strony odpowiadać oczekiwaniom klientów, a z drugiej mieć solidne podstawy biznesowe.”

Co jest problemem? Według ZBP kłopotliwe w tym względzie wydaje się oszacowanie różnych rodzajów ryzyka towarzyszącego odwróconemu kredytowi hipotecznemu, także związanego ze stale zmieniającą się długością dalszego trwania życia.

- „Z drugiej strony trzeba mieć na względzie, że Polska jest krajem, który w dalszym ciągu buduje swój potencjał materialny i kulturowo trudna do zaakceptowania wydaje się sytuacja, kiedy rodzice nie przekazują w spadku nieruchomości swoim dzieciom, nieposiadającym jeszcze własnego mieszkania lub domu” – wskazuje Gieorgica.

Jak przyznaje jednak Związek Banków Polskich, w miarę wzrostu zamożności i starzenia się naszego społeczeństwa, zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym może się zwiększać.

 

© Copyright 2010 - 2018 Kurier Polski

ISSN 2046536